濱州在線

 找回密碼
 立即注冊(cè)
查看: 2109|回復(fù): 0
打印 上一主題 下一主題

濱州多小區(qū)一樓小院違建被拆!買房送的“院子”是違建? ...

[復(fù)制鏈接]

8

主題

21

回帖

77

積分

注冊(cè)會(huì)員

Rank: 2

積分
77
跳轉(zhuǎn)到指定樓層
樓主
發(fā)表于 2021-1-22 00:00:00 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎(jiǎng)勵(lì) |倒序?yàn)g覽 |閱讀模式 | 來自山東


買房、置業(yè)

是每個(gè)濱州人的理想

而對(duì)于買什么樣的房子

不同的人都有不同的期待濱州房產(chǎn)網(wǎng)在今年也組織了不少看房活動(dòng),幫助購房者去剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,選到稱心如意的房子。而在與眾多購房者的交流中,小編發(fā)現(xiàn),除了90后部分剛需消費(fèi)者以外,其實(shí)很多濱州人已經(jīng)滿足了對(duì)買“一房”的剛性需求,尤其是市區(qū)以及周邊輻射的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民,收入相對(duì)穩(wěn)定,家庭生活比較安穩(wěn),為了追求舒適、田園的理想生活,更實(shí)際的來說為了改善自己的生活環(huán)境,很多人開始了“二房”的購買之路。

有需求就會(huì)有市場(chǎng),近幾年,濱州開始涌現(xiàn)出了一大批“帶院住宅”,這與很多購房者追求的田園主義理想生活不謀而合,所以他們?cè)敢饣ǜ邇r(jià)去購買帶院的房子。

但是

你花高價(jià)買的一樓小院

真的是合法的嗎?

↓↓↓



案例展示

 

近日,濱州市城市管理局針對(duì)“一樓帶院”的部分小區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模整治行動(dòng),不少業(yè)主被責(zé)令限期拆除違建小院。
而在這部分小區(qū)中,就有因?yàn)樵鹤拥拇_權(quán)問題吵得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的晨升家園小區(qū)。
在2020年的11月份,就有晨升家園小區(qū)的一樓業(yè)主向本地媒體爆料稱,自己花高價(jià)買的一樓小院,成了違章建筑,被責(zé)令限期拆除。

晨升家園的業(yè)主們拿出了種種證據(jù),表明自己對(duì)院子擁有永久使用權(quán)。比如購房合同里的約定,開發(fā)商開具給業(yè)主的補(bǔ)充協(xié)議、開發(fā)商的承諾等等。


而此熱議事件,最終以該小區(qū)一樓小院無規(guī)劃,界定為違章建筑,責(zé)令業(yè)主拆除違建落幕。
那為什么業(yè)主們拿出了這么多的證據(jù),最終小院依舊判定為違規(guī)?
晨升家園小區(qū)的“院子”問題,也給不少濱州購房者敲響了警鐘:“什么樣的院子才是合法合規(guī)的?開發(fā)商給出的承諾和附加協(xié)議都是無效的嗎?我們到底該如何買到合法的小院呢?”
1什么樣的小院才是合法合規(guī)的?
我們以2014年濱州市人民政府印發(fā)的《濱州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》第十三條作為參考:除按規(guī)劃劃定的一類居住用地和村鎮(zhèn)建設(shè)外,原則上不予審批低層居住建筑。居住用地鼓勵(lì)多建公共綠地,不鼓勵(lì)建設(shè)私家小院。
居住建筑底層配建小院按下列標(biāo)準(zhǔn)控制:
(一)低層聯(lián)排住宅可配建小院;
(二)多層住宅不宜配建小院;   
(三)高層住宅不得配建小院。
(注:六層以上為高層,部分住宅一層為儲(chǔ)藏室或車庫的,遵循“N+1”原則判定是否為高層住宅。)
配建小院進(jìn)深不應(yīng)超過6米,按實(shí)際綠化面積計(jì)入綠地率,最多不得超過小院面積的50%。
此外,我們?yōu)I州市堅(jiān)持先規(guī)劃后建設(shè)的原則,各項(xiàng)建設(shè)工程應(yīng)按已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。而這類詳細(xì)規(guī)劃,必須要遵照《濱州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》。
因此,多層住宅不宜存在小院;高層住宅,不能配建小院。符合配建小院的住宅,只有低層聯(lián)排住宅(比如聯(lián)排別墅。)
符合配建小院的住宅,自然資源規(guī)劃局批準(zhǔn)蓋章的規(guī)劃文本上,不管是總平圖、效果圖,還是單體透視圖,都會(huì)有小院。
這類小院,才是真正合法合規(guī)的。
2晨升家園的小院為什么被判定違規(guī)?此前提到,晨升家園小區(qū)的業(yè)主們拿出了購房合同、也拿出了開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議,而最終結(jié)果卻依舊是違規(guī)。為什么?從自然資源規(guī)劃局執(zhí)法人員的回答中我們可以窺見一些答案:“依據(jù)現(xiàn)有的檔案材料,該項(xiàng)目規(guī)劃方案中只有5號(hào)樓顯示有小院,其余樓棟均沒有標(biāo)注。另外,除5號(hào)樓外其他樓棟不動(dòng)產(chǎn)登記也沒有關(guān)于小院的描述,因此界定為違章建筑?!备鶕?jù)自然資源規(guī)劃局執(zhí)法人員所述,我們可以了解到晨升家園小區(qū)院子違建的原因有兩個(gè),一是無規(guī)劃;二是無不動(dòng)產(chǎn)登記。
我們?cè)僖罁?jù)《濱州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》進(jìn)行深度分析:
首先是無規(guī)劃,那么此案例中屢屢提到的“規(guī)劃”是什么呢?此前提到,我們?yōu)I州市堅(jiān)持先規(guī)劃后建設(shè)原則,各項(xiàng)建設(shè)工程應(yīng)按已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。而這個(gè)詳細(xì)規(guī)劃,就是我們?nèi)粘T陧?xiàng)目項(xiàng)目工地外看到的項(xiàng)目規(guī)劃公示圖,這個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃公示,是嚴(yán)格遵循《濱州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》所制定的,這張規(guī)劃圖上有的,才是合法合規(guī)的。
之所以判定晨升家園小院違規(guī),是因?yàn)椴环稀稙I州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》,規(guī)定約束,多層住宅不宜配建小院、高層住宅不得配建小院。





根據(jù)經(jīng)由政府批示的項(xiàng)目規(guī)劃圖以及歷史資料來看,晨升家園項(xiàng)目由山東晨升置業(yè)開發(fā)建設(shè),占地面積18300平米,建筑面積35298平米,綠化率36%,容積率2.11,共規(guī)劃建設(shè)7棟樓,其中1#、2#號(hào)樓為高層,3#、4#、6#、7#為多層(地上5層,地下1層),5#為別墅。
晨升家園小區(qū)住宅,1#、2#號(hào)樓為高層,3#、4#、6#、7#為多層,依據(jù)《濱州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》,高層不能建,多層不宜建,低層聯(lián)排可建,因此1#、2#,3#、4#、6#、7#無小院;另一方面則是規(guī)劃圖上顯示只有5號(hào)樓顯示有小院,其余樓棟均沒有標(biāo)注,因此其他樓棟的小院必然是不合規(guī)的。
其次是無不動(dòng)產(chǎn)登記。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記條例,辦理不動(dòng)產(chǎn)登記需要以下材料:(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料;(二)建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;(三)房屋已經(jīng)竣工的材料;(四)房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告;(五)相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;(六)其他必要材料;值得注意的一點(diǎn)是,不動(dòng)產(chǎn)登記中也提及了一個(gè)詞:“規(guī)劃”。也就是說,沒有通過規(guī)劃的小院根本就不會(huì)出現(xiàn)你的不動(dòng)產(chǎn)證上!3晨升家園小院事件中網(wǎng)友提及的疑問解答晨升家園案例引起了不少網(wǎng)友的熱議,而網(wǎng)友最關(guān)心的問題有兩個(gè)。一、購房合同與附加協(xié)議里的院子確權(quán)有法律效應(yīng)嗎?按照土地性質(zhì)來講,沒有相關(guān)規(guī)劃的院子就不屬于建設(shè)用地,而是公共面積、公共綠地?!段餀?quán)法》第七十三條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有。而附加協(xié)議內(nèi)容損害了公共利益,一般是無效的。因此,只要沒有規(guī)劃,不管是開發(fā)商前期建房時(shí)給你建好了院子,還是在購房合同或附加協(xié)議中承諾你可以在交房后永久使用、修建小院,它都是違法的!交房以后的你,要么面臨著執(zhí)法部門上門責(zé)令你拆除違建,要么就會(huì)時(shí)刻面臨著你的鄰居撥打市長熱線頻繁舉報(bào)你的尷尬境地!
二、院子上不上不動(dòng)產(chǎn)證重要嗎?關(guān)于晨升家園小區(qū)的問題,此前引發(fā)了網(wǎng)友的熱議,一部分網(wǎng)友表示,買房子一定要看院子在不在不動(dòng)產(chǎn)證上,不然就不能買。這也引起了不少業(yè)主們的恐慌,紛紛翻出自己家的不動(dòng)產(chǎn)證確認(rèn)自家院子在不在上頭。而縱觀濱州所有帶院的樓盤,小院能夠上不動(dòng)產(chǎn)證的,屈指可數(shù)。那這是不是代表了這些院子都不合法呢?當(dāng)然不是,還是要看規(guī)劃。其實(shí)就是一句話,只要你的小院在規(guī)劃圖上,上不上不動(dòng)產(chǎn)證它都是合法的。當(dāng)然,小院能夠上不動(dòng)產(chǎn)證,肯定是更好的,這就相當(dāng)于你的小院有了“雙重保證”,既有規(guī)劃,還有證,沒有任何后顧之憂!
4重要提醒:消費(fèi)者一定要謹(jǐn)防“營銷陷阱”
如今,“買一樓贈(zèng)送小院”成了很多樓盤的營銷口號(hào)。這種“營銷泡沫”的背后緣由值得深思:在很多年以前,高層住宅的一樓很難能賣得出去,為啥?因?yàn)橐粯且媾R防盜、防潮、防噪、防蚊蟲的問題,甚至還存在光照不充足的問題。因此即便是開發(fā)商將一樓房?jī)r(jià)壓低出售,消費(fèi)者們也并不買賬!

然而,不知道從什么時(shí)候開始,開發(fā)商們捕捉到了消費(fèi)者對(duì)于院子的偏愛心理。在沒有規(guī)劃的前提下,將一樓前面的公共綠地圈起來,告訴購房者:這個(gè)院子,是你的!不少鐘愛院子的購房者,并不了解相關(guān)內(nèi)情,最終就踏入了開發(fā)商的“營銷陷阱”中,甚至還能接受比其他樓層更高的價(jià)格...然而事實(shí)卻是,無論開發(fā)商怎么去吹噓這個(gè)“一樓帶院”,這個(gè)院子可能真的不屬于你,甚至后期還有被責(zé)令拆除的風(fēng)險(xiǎn)。因此,警惕“營銷陷阱”,看準(zhǔn)規(guī)劃,千萬別上當(dāng)!說一千,道一萬。小編最終想告訴那些對(duì)“院子”情有獨(dú)鐘的購房者們,想買帶院子的房,必須要注意三點(diǎn)!
1.是否存在消費(fèi)陷阱
2.是否符合規(guī)劃
3.是否有產(chǎn)權(quán)
只有多方衡量,才能避免被“坑”!此外,濱州房產(chǎn)網(wǎng)也會(huì)不斷地對(duì)濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析,根據(jù)本地?zé)嶙h案例深度剖析,科學(xué)普法,幫助廣大購房者買到真正放心的房子!今 日 話 題
如今市面上的帶院樓盤不在少數(shù)

無規(guī)劃建院的開發(fā)商也確實(shí)存在

但是,開發(fā)商敢建

你,敢買嗎?

本版積分規(guī)則

QQ|小黑屋|濱州在線 ( 魯ICP備14018217號(hào) 魯公網(wǎng)安備 37160202000169號(hào) )

魯公網(wǎng)安備 37160202000169號(hào)

魯公網(wǎng)安備 37160202000169號(hào)

GMT+8, 2024-12-23 21:23 , Processed in 0.114294 second(s), 25 queries .

Powered by Discuz! X3.4

© 2001-2023 Discuz! Team.

快速回復(fù) 返回頂部 返回列表